Assemblea condominiale straordinaria, modalità e termini di convocazione

Quesito

Quanti giorni possono intercorrere tra la data di comunicazione dell’avviso di convocazione e la riunione dell’assemblea straordinaria, convocata dall’amministratore ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c ?

Risposta

1.Inquadramento normativo

Art.
66 Disp. Att. cod. civ.: “L’assemblea, oltre che annualmente in via
ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può
essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi
lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due
condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi
inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono
provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza
dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria
può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L’ avviso di
convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni
prima della data fissata per l’adunanza”.

2.Giurisprudenza

In tema di convocazione dell’assemblea condominiale, il termine di cui all’art. 66 disp. att. c.c. decorre non dal giorno in cui è stato inviato l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ma dalla data in cui, detta comunicazione, è stata effettivamente ricevuta da tutti i condomini (Trib. Roma Sez. V Sent., 09-06-2009).

In tema di convocazione dell’assemblea condominiale, posto che nel computo
dei termini a giorni di cui all’art. 66, comma terzo, disp. att. c.c.,
si deve escludere il giorno iniziale, mentre si calcola quello finale,
il termine di cinque giorni prima dell’adunanza stabilitoper la comunicazione dell’avviso di convocazione deve essere calcolato a ritroso, partendo dal giorno immediatamente precedente a quello della riunione, e si riferisce a giorni non liberi.
In ogni caso, la convocazione dei condomini per l’assemblea
condominiale può avvenire con qualunque mezzo a ciò idoneo senza che
l’avviso di convocazione sia stato materialmente consegnato a ciascun
condomino, sebbene ricada poi sul Condominio l’onere di dimostrare il
rispetto dei termini previsti dalla legge in ordine alla tempestività
dell’avviso di convocazione. Nel caso di specie, sebbene il testimone
confermi che l’avviso di convocazione avveniva personalmente da parte
dell’amministratore, tramite chiamata citofonica e conseguente
immissione degli avvisi di convocazione nelle cassette delle lettere
dei rispettivi condomini, non risulta agli atti dimostrata la
tempestività di detta convocazione. Ciò posto, alla luce delle
emergenze istruttorie e in accoglimento della domanda svolta da parte
attrice, la delibera condominiale in tal modo assunta in data viene
integralmente annullata (Trib. Monza Sez. I Sent., 09-09-2008) .

In tema di condominio degli edifici, non é previsto alcun obbligo di forma per l’avviso di convocazione dell’assemblea, sicché la comunicazione può essere fatta anche oralmente,
in base al principio della libertà delle forme, salvo che il
regolamento non prescriva particolari modalità di notifica del detto
avviso; deve, quindi, ritenersi legittima la prassi, precedentemente
non contestata, in base alla quale l’avviso di convocazione
dell’assemblea condominiale, destinato ad un condomino non abitante
nell’edificio condominiale, venga consegnato ad altro condomino,
congiunto del primo. (Nella specie, la S.C., in applicazione del
riportato principio, ha ritenuto regolare l’avvenuta consegna
dell’avviso di convocazione al detto congiunto, essendo l’atto, così
recapitato, pervenuto nella sfera di normale e abituale conoscibilità
del destinatario e, pertanto, oggettivamente da quest’ultimo
conoscibile con l’uso della normale diligenza, sua e del consegnatario
designato, conformemente alla clausola generale di buona fede) (Cassa e
decide nel merito, App. Bari, 30 Giugno 2003) (Cass. civ. Sez. II
Sent., 01-04-2008, n. 8449).

3.Conclusioni

Il Legislatore non fissa un termine massimo tra la comunicazione dell’avviso di convocazione e la riunione dell’assemblea, limitandosi a stabilire solo il termine minimo di cinque giorni, quindi in linea teorica essa potrebbe svolgersi anche un mese dopo la convocazione. Tuttavia il tenore letterale dell’art. 66 Disp. att. cod. civ. appare disvelare a chiare note la
volontà del Legislatore di voler garantire una delibera assembleare nel
più breve tempo possibile per salvaguardare gli interessi dei condomini
che hanno richiesto la convocazione in via straordinaria. Sotteso al dato testuale della norma è infatti il requisito dell’urgenza che
deve essere necessariamente perseguito, altrimenti non avrebbe senso la
stessa norma, che è stata introdotta per consentire a ciascun condomino
la possibilità di ottenere una riunione in tempi brevi.

Tenere
l’adunanza oltre un mese dopo la convocazione rischia di ledere i
diritti e gli interessi a tutela dei quali i richiedenti hanno
richiesto la convocazione in via straordinaria, ovvero urgente,
dell’assemblea, esponendo il condominio al rischio di eventuali azioni risarcitorie. Queste
sono tuttavia considerazioni astratte e di mero principio, le uniche
possibili dal momento che non conosciamo l’oggetto della riunione
straordinaria. Si consiglia pertanto di applicare i richiamati principi
generali alla fattispecie concreta e quindi valutare i possibili rischi
derivanti dall’effettuazione dell’adunanza in tempi certamente non
brevi rispetto alla convocazione ed alla richiesta.