Aste giudiziarie: il perito che sbaglia la stima dell’immobile risarcisce il compratore

Non si può escludere la responsabilità
extracontrattuale del perito che sbaglia la stima dell’immobile venduto
all’asta giudiziaria. Né serve a evitare il risarcimento in favore
dell’acquirente eccepire che il bene è stato comprato, in sostanza, a
un prezzo vicino a quello di mercato. Il danno, infatti, può scaturire
anche dal lucro cessante laddove il compratore rivende il cespite a
terzi. È quanto emerge dalla sentenza 2359/10 della Cassazione.

Il caso
E’ stata bocciata, contro le
conclusioni del pm, la sentenza che ha nega l’obbligo di risarcimento
del professionista, nominato come esperto in un procedimento di
esecuzione. Il geometra non ha ispezionato davvero gli immobili da
vendere all’incanto perciò fornisce misurazioni sbagliate: le superfici
indicate sono maggiori di quelle reali. Il giudice del merito esclude
il danno nei confronti degli acquirenti sul rilievo che chi partecipa a
un’asta giudiziaria accetta il rischio di un acquisto effettuato
attraverso un meccanismo particolare. Perché sbaglia? Gli acquirenti
avevano deciso di comprare gli immobili in base ai dati (sbagliati)
forniti dal perito, che hanno falsato la base d’asta fissata dal
giudice. In soldoni: allo stesso prezzo per metro quadrato si poteva
ben comprare una casa più grande. E non c’è alcuna alea perché all’asta
ognuno fa la sua offerta in base alle caratteristiche dell’immobile.
Nell’acquisto dell’immobile il danno non scaturisce per forza dal fatto
che l’importo corrisposto sia lontano da quello di mercato. Il
pregiudizio, nella specie, deriva dalla circostanza che il prezzo
pagato è stato maggiore di quello che sarebbe stato versato se non
fosse subentrato «l’intervento colposo perturbatore» del perito. Il
compratore che poi a sua volta cede l’immobile può lamentare il lucro
cessante costituito dalla minore differenza tra il prezzo di acquisto e
quello di vendita. La parola passa al giudice del rinvio.