Cassazione: il locatore deve provare il danno da ritardata consegna dell’immobile

La Corte di Cassazione con sentenza n. 18499 del 26/10/2012 interviene in una controversia  nella quale il locatore chiede il risarcimento del maggior danno ex art. 1591 c.c. subito in conseguenza del ritardo nella riconsegna dell’immobile locato da parte del conduttore.

Sia in primo che in secondo grado i giudici di merito rigettavano la domanda risarcitoria del locatore, sull’assunto che l’istante non era riuscito a fornire una prova concreta di tali danni, avendo egli depositato solo una C.T. di parte, priva di rilevanza probatoria.

Impugnata la sentenza di appello avanti alla Cassazione, il ricorrente evidenziava che tale prova era stata in realtà fornita, in quanto nella perizia in atti erano riscontrabili tutti gli elementi utili per poter individuare la sussistenza di un maggior danno, come ad es: la ubicazione dell’immobile, il valore locativo effettivo, la facilità di affitto ecc., mentre non era stato oggettivamente possibile produrre concrete proposte di locazione o di vendita.

La Suprema Corte in merito a tale questione, nel richiamare principi già espressi in precedenti pronunce, precisa che “la responsabilità del conduttore ex art. 1591 c.c. per ritardata restituzione ha natura contrattuale e pertanto il locatore deve provare ex art. 1218 c.c. il danno subito” e di conseguenza, quanto al maggior danno, il locatore deve fornire “prova della lesione del suo patrimonio, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato o nella perdita di occasioni di vendita o di altre analoghe situazioni vantaggiose”.

Al riguardo, la Suprema Corte, da un lato, ribadisce la necessità che “tale prova debba essere rigorosa sia nella sua sussistenza che nel suo concreto ammontare, per cui l’obbligo risarcitorio deve essere accertato in relazione a concrete condizioni e caratteristiche dell’immobile, alla sua ubicazione, alla sua possibilità di utilizzo, onde far emergere una lesione patrimoniale effettiva e reale nel patrimonio del locatore”, dall’altro riconosce che la richiesta del maggior danno da parte del locatore per mancata disponibilità del bene possa essere provata anche con presunzioni: nel caso di specie, in effetti, il ricorrentecon la perizia giurata aveva offerto al giudice del merito tutti quegli elementi presuntivi utili per dimostrare di aver subito un danno e, quindi, poter determinare anche se in via equitativa l’entità dello stesso, per cui non è condivisibile l’affermazione del giudice dell’appello secondo cui il C. avrebbe fondato la sua pretesa sul principio “secondo cui il danno da mancata disponibilità dell’immobile sarebbe in re ipsa”.

Elementi presuntivi come la ubicazione e la consistenza dell’immobile, posto in una zona commerciale, l’importo del canone di affitto di mercato, la possibilità di fruire dell’immobile per uso personale, attesa la attività professionale del ricorrente o di potere concludere un nuovo contratto con terzi a condizioni più vantaggiose potevano quindi consentire al giudice di merito di quantificare il maggior danno, anche in considerazione del fatto che, analizzando la situazione concreta, la carenza di specifiche proposte di locazione era obiettivamente giustificabile proprio alla luce della persistente occupazione del bene da parte del conduttore, successivamente alla scadenza del rapporto (Cass. n. 1372/12).