Cassazione: non prevale su ipoteca il privilegio del promissario acquirente

Il privilegio su di un bene immobile a garanzia dei crediti dell’acquirente promissario (derivanti dalla
mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ex art.2645 bis
del codice civile), in quanto subordinato ad una particolare forma di
pubblicità (ex art.2745, comma 2), rimane sottratto alla regola
generale che pone in un grado superiore il privilegio rispetto
all’ipoteca (art.2748 c.c.). Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 21045. In particolare, Piazza Cavour ha spiegato che quando il curatore fallimentare decide di
sciogliere il contratto preliminare (secondo quanto prevede l’art.72
della legge fallimentare), in sede di riparto, il credito vantato dall’acquirente promissario deve essere messo in un grado inferiore rispetto al  credito vantato dall’istituto di credito che, prima del momento in cui era stato posto in essere il contratto preliminare, aveva iscritto ipoteca sullo stesso immobile
oggetto del contratto, come garanzia per la concessione del
finanziamento. Il Palazzaccio, al contrario di quanto deciso in una precedente sentenza, la n. 17197 del 2003, ha chiarito che “Il ragionamento parte
dalla premessa che l’art.2748 c. c., allorquando nel secondo comma
stabilisce che i creditori muniti di privilegio sui beni immobili sono
preferiti ai creditori ipotecari “se la legge non dispone
diversamente”, fa riferimento ad una deroga non necessariamente
contenuta in un esplicito precetto, ma che può o deve essere
individuata nell’ordinamento nel suo complesso, attraverso la lettura e
l’interpretazione normativa che tenda all’armonioso coordinamento dello
specifico istituto in trattazione con l’intero sistema (…). “La
qualifica di “privilegio” non necessariamente comporta l’applicazione
del principio secondo cui esso prevale sull’ipoteca precedentemente
iscritta e che, per altro verso, l’applicazione delle ordinarie regole
sulla pubblicità non consente di escludere la particolare qualifica di
“privilegio” al tipo di prelazione trattato. Il privilegio (…) non
assiste un credito che incide sul processo di produzione o di
valorizzazione della cosa (piuttosto, siffatta incidenza appartiene al
credito del finanziatore dell’opera), bensì il credito del promissario
acquirente che acquista il diritto
al valore di scambio della cosa, e la sua costituzione è subordinata ad
un preciso onere pubblicitario, così come la sua esistenza è collegata
al perdurare degli effetti della pubblicità. Ne consegue che
relativamente ad esso non viga la regola della prevalenza dei privilegi
sulle ipoteche, bensì quella del “prior tempore potior in jure” che
pervade di sé l’intero sistema della pubblicità, facendone conseguire
che l’ipoteca trascritta prima della costituzione del privilegio debba
su quest’ultimo prevalere”.