Cedolare sull’annualità d’affitto

Periodo d’imposta o annualità di locazione? La cedolare si presenta da subito con un rebus applicativo. Di cui la circolare dell’Agenzia, in preparazione in questi giorni, dovrebbe tenere conto. L’opzione per la cedolare, infatti, ha effetto per le annualità del contratto di locazione che normalmente non coincidono con gli anni solari. Questa sembra la conclusione desumibile dal testo del provvedimento delle Entrate del 7 aprile. Ma è opportuno che questo aspetto venga affrontato con chiarezza.
La nuova imposta proporzionale sostituisce tra le altre l’imposta di registro e l’Irpef. Ciò determina talvolta il dubbio in ordine alla disciplina applicabile, se quella del primo o del secondo tributo. L’articolo 3 del Dlgs 23/2011 richiama le regole dell’Irpef ma solo per quanto attiene alla disciplina procedurale (rimborsi, controlli, riscossione, eccetera). In particolare, mentre nell’imposta di registro si guarda alle annualità del contratto, l’Irpef, per esempio, per ciò che concerne gli obblighi di versamento annuale dell’imposta o la registrazione del rinnovo del contratto stesso appare saldamente imperniata, per le persone fisiche, sull’anno solare.
Il provvedimento attuativo del 7 aprile prevede, in proposito, che l’esercizio dell’opzione ha effetto «per l’intero periodo di durata del contratto» (articolo 2). Si legge inoltre che la mancata manifestazione della scelta «nella prima annualità del contratto non preclude l’opzione per le annualità successive del contratto stesso» (articolo 1.4). Un ulteriore elemento che lega il regime sostitutivo al contratto è la rinuncia agli aumenti contratto, che maturano nel periodo di validità della scelta. D’altra parte una simile conseguenza non appare eccentrica. Si pensi al medesimo immobile che nel 2011 venga concesso in locazione più volte, con contratti diversi.
Non c’è dubbio che in questo caso nulla impedirebbe al proprietario di scegliere la cedolare solo per alcuni contratti. Si avrebbe così che nel modello Unico 2012 la medesima unità immobiliare risulterà soggetta per parte dell’anno a Irpef e per altra parte a cedolare. Se ciò è corretto, l’opzione che si effettua per i contratti in corso al 7 aprile 2011 nel modello Unico 2012 copre l’annualità corrente a quest’ultima data.
Si ipotizzi, per esempio, una locazione con periodo da luglio 2010 a giugno 2011. L’opzione effettuata nell’Unico 2012 comporterà che il periodo da gennaio a giugno 2011 rientri nella cedolare. Per estensione automatica dell’opzione, anche la seconda parte dell’anno sarà assoggettata al medesimo regime. Si supponga inoltre che a luglio 2012 il contribuente ci ripensi e versi l’imposta di registro per l’annualità luglio 2012 – giugno 2013. Nell’Unico 2013 l’affitto risulterà per la prima metà dell’anno 2012 soggetto a cedolare, mentre la seconda ricadrà nell’ordinario regime Irpef. L’estensione degli effetti dell’opzione si blocca alla prima scadenza della locazione. Se questa viene infatti prorogata o rinnovata, occorrerà esprimere nuovamente la scelta in occasione della registrazione della proroga o del rinnovo.