Compravendita, il preliminare resta tale anche col pagamento anticipato e la consegna dell’immobile

Il pagamento del prezzo e la consegna della casa ci sono già stati, ma
il contratto è solo un preliminare di compravendita a effetti
anticipati e sarà sempre il rogito a determinare l’effetto traslativo.
Prima di quel momento il promissario acquirente resta un detentore, sia
pure qualificato, e rispetto al bene non ha l’”animus possidendi” che
vale ai fini dell’usucapione. Lo precisa la sentenza 4863/10 della
Cassazione. Il preliminare a effetti anticipati risulta ben più
pregnante del classico pactum de contraendo. Il pagamento anticipato
del prezzo e la consegna della cosa, tuttavia, non sono indice della
natura definitiva della compravendita: possono essere frutto di una
clausola atipica che introduce un’obbligazione aggiuntiva o di un
collegamento negoziale; ipotesi, quest’ultima, in cui l’immissione
immediata nel godimento del bene è frutto di un contratto di comodato,
mentre l’anticipazione del prezzo risulta dovuta a un mutuo gratuito.
La detenzione dell’immobile in attesa del contratto definitivo è
esercitata dal promissario acquirente non in nome proprio ma per conto
del promittente venditore, in attesa del consenso reciproco che in sede
di rogito darà luogo al trasferimento della proprietà sul bene. La
sentenza che omologa il concordato fallimentare trasferisce
immediatamente l’immobile del fallito nel patrimonio dell’assuntore che
si accolla i debiti del primo: il provvedimento ha effetti costitutivi
del trasferimento della proprietà al pari della compravendita e della
sentenza secondo l’articolo 2932 del codice civile. Eventuali
provvedimenti aggiuntivi del giudice delegato hanno solo funzione
esecutiva.