Condomino indisciplinato: l’assemblea non può negargli l’uso delle cose comuni ma deve rivolgersi al giudice

Ai sensi del primo comma dell’art. 1102 c.c. “ ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”.

Si tratta della norma che regolamenta l’uso delle cose comuni. La Cassazione, nello specificare la portata del precetto codicistico, ha chiarito che “ il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine” (Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).

In breve: ognuno può fare ciò che vuole purché tale suo comportamento non risulti lesivo del pari diritto del proprio vicino e sempre che la sua condotta non comporti un mutamento della destinazione del bene.

Si pensi al condomino che, legittimamente, usi il cortile per parcheggiare la sua auto ma che, senza altrettanta legittimità, abusi del suo diritto impedendo agli altri di fare altrettanto. In questi casi l’assemblea potrebbe votare, a maggioranza o comunque con l’unanimità (eccezion fatta per il voto dell’interessato), la sua esclusione dall’uso della cose comune?

La riposta è negativa e la relativa deliberazione sarebbe nulla in quanto lesiva del diritto del singolo sulle parti di proprietà comune. La nullità è un vizio che può essere fatto valere senza limiti di tempo e da chiunque v’abbia interesse (anche da chi ha votato favorevolmente, per intendersi). Per completezza è bene ricordare che “ sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto”; sono, invece, annullabili “le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto” (così Cass. 7 marzo 2005 n. 4806).

Al condominio o ad ogni singolo interessato, quindi, non resterà che fare valere in giudizio le proprie ragioni chiedendo l’accertamento della violazione e di conseguenza il rispetto dell’art. 1102 c.c.