Conduttore è legittimato ad agire contro il condominio per i danni subiti

Va riconosciuto in capo al conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che, con il proprio comportamento, gli arrechi danno nell’uso o nel godimento della res locata.

Questo quanto statuito dalla III sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza in epigrafe nella quale, riprendendo un orientamento già manifestatosi in una precedente decisione, si legge un espresso riconoscimento in capo al conduttore, in applicazione dell’art. 1585 II comma c.c., di un’autonoma legittimazione attiva ad esperire azione di responsabilità nei confronti di colui che si rendesse causa di rovina.

Era questo, invero, il motivo principale, dirimente ed assorbente gli altri quattro, posto a fondamento del ricorso in ultima istanza dal Condominio il quale, vedendosi condannare in grado d’appello alla rifusione in favore del conduttore appellante di tutti i danni subiti, ricorreva alla Corte Suprema adducendo che, essendo la domanda avanzata dal conduttore diretta al ottenere il risarcimento dei danni incorsi ad un elemento strutturale del locale condotto in locazione dallo stesso (infiltrazioni d’acqua nel pavimento e sui muri perimetrali dell’immobile), legittimato attivo era il proprietario-condomino in quanto unica persona realmente danneggiata e, come tale, titolare del diritto risarcitorio.

La censura è infondata. La Corte Suprema, infatti, ha precisato che “qualora nell’immobile si verifichi una infiltrazione, il conduttore, ex art. 1585 II com. c.c., gode di un’autonoma legittimazione a proporre azione di responsabilità nei confronti dell’autore del danno”.

La responsabilità del Condominio, nel caso di specie, va ricondotta, secondo il Supremo Collegio, all’esistenza, al di sotto del locale condotto in locazione, di una superficie interrata, c.d. terrapieno, il quale, essendo sul suolo su cui sorge l’edificio, gode ex art. 1117 c.c. di una presunzione di comunione.

In quanto parte comune, il Condominio risponde del terrapieno, in qualità di custode dei muri e dei servizi comuni, ed è nei suoi confronti, seguendo il ragionamento della Corte, che il conduttore dell’immobile può agire, oltre che per il risarcimento del danno, anche affinchè il medesimo custode rimuova le relative cause, dato che “l’ingiustizia del danno non è necessariamente connessa alla proprietà del bene danneggiato né all’esistenza di un diritto tutelato erga omnes”.

Accertato di fatto che le infiltrazioni provenissero dal terrapieno, sulla base delle risultanza della CTU, ed accertata la corretta qualificazione del terrapieno come parte comune ad opera del giudice d’appello, nonché ritenuti infondati i quattro motivi subordinati al motivo principale, la Corte Suprema ha, dunque, rigettato il ricorso, confermando la sentenza impugnata sul capo relativo alla legittimazione attiva del conduttore, e condannato il Condominio ricorrente al pagamento delle spese di giustizia.