Deliberazioni nulle: che cosa succede se un condomino le impugna dopo molti anni dalla loro adozione?

Sappiamo, viene ripetuto quasi come un mantra, che le deliberazioni annullabili
possono essere impugnate nel termine di trenta giorni dalla loro adozione per i
presenti (dissenzienti/astenuti) e dalla loro comunicazione per gli assenti
(art. 1137 c.c.), mentre quelle nulle possono essere impugnate da chiunque vi
abbia interesse in qualunque momento.
 
E’ bene ricordare, ce lo dissero
le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, che “ sono da ritenersi nulle le delibere
prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario
all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra
nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle
cose, sui servizi comuni o sulla proprieta’ eslusiva di ognuno dei condomini o
comunque invalide in relazione all’oggetto” e “che sono da ritenersi annullabili
le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle
adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal
regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di
prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di
convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da
irregolarita’ nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono
maggioranze qualificate in relazione all’oggetto” (Cass. SSUU. 7 marzo 2005
n. 4806).
 
In sostanza se l’assemblea delibera senza che tutti i
condomini siano stati invitati, oppure senza che l’argomento sia stato inserito
nell’ordine del giorno o ancora senza le maggioranze prescritte dalla legge, le
deliberazione è da considerasi annullabile e come tale impugnabile nei modi e
nei termini di cui all’art. 1137 c.c. Qualora, invece, l’assise dovesse
deliberare, a maggioranza, la modifica dei criteri di ripartizione delle spese,
il divieto di destinazione d’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva
e tutte altre cose fuori dalle sue competenze, la decisione sarebbe da ritenersi
nulla e come tale impugnabile da chiunque v’avesse interesse in qualsiasi
momento. Chiunque v’avesse interesse: ciò significa anche
coloro i quali sono diventati condomini dopo quella decisione. In
qualsiasi momento: cioè anche dopo vent’anni? Si, anche dopo trenta o
quaranta. Con questa locuzione s’intende dire che la deliberazione nulla è
sempre impugnabile. La domanda sorge spontanea: ma tutto il passare del tempo
non ha effetti? Ebbene la riposta è: si, solo parzialmente. L’addentellato
normativo per tale presa di posizione è l’art. 1422 c.c., che recita:

 
“ L’azione per far
dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione, salvi gli effetti
dell’usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione”.

 
Tradotto dal legalese al linguaggio comune: se nel
corso degli anni, e sulla base di una deliberazione nulla, uno dei condomini ha
acquistato per usucapione la proprietà esclusiva d’una parte comune, l’azione di
nullità non ha effetto. In sostanza l’usucapione è maturata e non si può fare
nulla. Stesso discorso per le azioni di ripetizione. Ossia? Vuol dire che se un
condomino ha pagato una somma pari a 100 euro per il conguaglio dell’anno X,
conguaglio ripartito in modo difforme alla legge per decisione dell’assemblea, e
invece nei modi e nei termini di cui all’art. 1123 avrebbe pagato 50 euro non
può chiedere la restituzione della differenza trascorsi più di dieci anni dal
pagamento. In sostanza contro le decisioni nulle è sempre possibile porre
rimedio salvo i casi di usucapione e azioni di restituzione dell’indebito.