Fallimento del costruttore, in bilico i privilegi immobiliari del promissario acquirente
“Il privilegio speciale
sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell’articolo 2775 bis c.c.) i
crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione
del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’articolo 2645 bis
c.c. siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità
costitutiva (come previsto dall’ultima parte dell’articolo 2745 c.c.),
resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio
sull’ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dell’articolo 2748
c.c., comma 2, e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità
degli atti.
Ne consegue che, nel caso
in cui il curatore del fallimento della società costruttrice
dell’immobile scelga (come nella specie) lo scioglimento del contratto
preliminare (ai sensi della L.F., articolo 72), il conseguente credito
del promissario acquirente (nella specie, per la restituzione della
caparra versata contestualmente alla stipula del contratto
preliminare), benché assistito da privilegio speciale, deve essere
collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello
dell’istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del
contratto preliminare, abbia iscritto sull’immobile stesso ipoteca a
garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.”.
Con la pronuncia odierna, le Sezioni Unite della Corte di
Cassazione ribaltano l’orientamento giurisprudenziale in ordine alla
interpretazione alle disposizioni dettate dal codice a tutela del
promissario acquirente di immobili (introdotte, com’e’ noto, con il
Decreto Legge 31 dicembre 1996, n. 669, convertito con modificazioni
dalla Legge 28 febbraio 1997, n. 30).
L’articolo 2748 c.c., comma 2, dispone che il privilegio del
credito del promissario acquirente per mancata esecuzione del contratto
preliminare prevale sui crediti ipotecari, anche se l’ipoteca e’ stata
iscritta prima della trascrizione del preliminare, salvo il caso in cui
si tratti di ipoteche relative a mutui erogati per l’acquisto del
medesimo immobile promesso in vendita o iscritte a favore dei creditori
garantiti ai sensi dell’articolo 2825 bis c.c..
Tale interpretazione è peraltro conforme a quanto affermato dal precedente della Corte di Cassazione, con sentenza n. 17197 del 2003, secondo cui, appunto, in forza del disposto dell’articolo 2748 c.c.,
comma 2, (per il quale i creditori che hanno privilegio sui beni
immobili sono preferiti ai creditori ipotecali, se la legge non dispone
diversamente), anche il privilegio speciale immobiliare, previsto dal
citato articolo 2775 bis c.c., prevale rispetto alle ipoteche gravanti
sullo stesso immobile, pur se trascritte anteriormente alla
trascrizione del contratto preliminare da cui il privilegio scaturisce,
non rilevando in contrario la natura “iscrizionale” (o
“trascrisionale”) di siffatto privilegio, giacché questa non basta a
rendere applicabile, in simili casi, il principio della prevalenza dei
diritti secondo l’ordine delle trascrizioni e delle iscrizioni dal
quale e’ regolata la pubblicità immobiliare.
Affermare la prevalenza del privilegio sulle ipoteche iscritte anteriormente alla trascrizione del preliminare – afferma la Corte – comporterebbe, infatti, un‘ingiustificata
disparità di trattamento a seconda che il preliminare abbia o meno
esecuzione: tali ipoteche, che in caso di stipulazione del contratto
definitivo sono opponibili all’acquirente (in base al principio
dell’anteriorità stabilito dall’articolo 2644 c.c.), in caso di
inadempimento dell’obbligo di contrarre diverrebbero a lui
inopponibili, per effetto de privilegio nascente dalla stessa
trascrizione del preliminare, con evidente sovvertimento della regola
posta dall’ultima menzionata disposizione.
Tenuto, altresì, conto
di un’altra praticissima ma per nulla irrilevante considerazione:
ossia, che il promissario, nel momento in cui stipula il preliminare ha
contezza dell’esistenza dell’iscrizione ipotecaria sul bene che va ad
acquistare; diversamente, il creditore (nel caso nostro il
finanziatore) che abbia sin dall’inizio dell’operazione iscritto
ipoteca a garanzia del suo credito sul medesimo immobile finirebbe
(seguendo l’opposta tesi) con il vedere il suo credito posposto
rispetto ad una serie indefinita ed indefinibile di crediti di
promissari acquirenti (muniti di crediti privilegiati) susseguitisi nel
commercio dello stesso bene.
