Il compromesso è valido anche se la Società di costruzione fallisce

Quesito:

Una Società di
costruzione realizza un edificio composto da 6 unità immobiliari una
adibita ad ufficio e cinque abitazioni. Prima della dichiarazione di
fallimento e la nomina del curatore fallimentare, la Società vende con
atto notarile due unità immobiliari, mentre per altre tre unità viene
concluso un compromesso, una unità immobiliare rimane di proprietà
della società fallita. I proprietari ed i promissari acquirenti
prendono possesso degli appartamenti e sostengono spese comuni. I
problemi del costituendo condominio sono i seguenti: come ripartire le
spese tra i condomini? chi dovrò essere convocato per partecipare
all’assemblea condominiale? se viene nominato un amministratore esterno
chi sono i suoi referti?

Risposta

1.Inquadramento normativo

Art. 72 Legge Fallimentare: “Se
un contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da
entrambe le parti quando, nei confronti di una di esse, è dichiarato il
fallimento, l’esecuzione del contratto, fatte salve le diverse
disposizioni della presente Sezione, rimane sospesa fino a quando il
curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di
subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i
relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo, salvo che, nei
contratti ad effetti reali, sia già avvenuto il trasferimento del
diritto. Il contraente può mettere in mora il curatore, facendogli
assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta
giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto. La
disposizione di cui al primo comma si applica anche al contratto
preliminare salvo quanto previsto nell’art. 72-bis. In caso di
scioglimento, il contraente ha diritto di far valere nel passivo il
credito conseguente al mancato adempimento, senza che gli sia dovuto
risarcimento del danno. L’azione di risoluzione del contratto promossa
prima del fallimento nei confronti della parte inadempiente spiega i
suoi effetti nei confronti del curatore, fatta salva, nei casi
previsti, l’efficacia della trascrizione della domanda; se il
contraente intende ottenere con la pronuncia di risoluzione la
restituzione di una somma o di un bene, ovvero il risarcimento del
danno, deve proporre la domanda secondo le disposizioni di cui al Capo
V. Sono inefficaci le clausole negoziali che fanno dipendere la
risoluzione del contratto dal fallimento. In caso di scioglimento del
contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi
dell’art. 2645-bis del codice civile, l’acquirente ha diritto di far
valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il
risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all’art. 2775-bis
del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del
contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della
dichiarazione di fallimento. Le disposizioni di cui al primo comma non
si applicano al contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi
dell’art. 2645-bis del codice civile avente ad oggetto un immobile ad
uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale
dell’acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado”.

Art. 1138, comma 3, cod. civ.:
“Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 e trascritto nel
registro indicato dall’ultimo comma dell’art. 1129”.

Art. 1123 cod. civ.: “Le
spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti
comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse
comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute
dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di
ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a
servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in
proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia
più scale , cortili, lastrici solari , opere o impianti destinati a
servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro
manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Art. 1101, comma 2, cod. civ.: “Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote”.

2.Conclusioni

Ciò necessariamente precisato sugli effetti della sentenza di
fallimento per quel che interessa in questa sede, con riferimento al
primo ed al secondo interrogativo sottoposto osserviamo che potranno partecipare all’assemblea in cui si dovrà deliberare la formazione del regolamento di condominio e relative allegate tabelle millesimali (la redazione di queste ultime da delegare ad un consulente tecnico), ai sensi dell’art. 1138 cod. civ., con la maggioranza assoluta (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio), solamente i proprietari ed il curatore fallimentare,
quest’ultimo in rappresentanza del fallimento della società per quattro
unità immobiliari, ovvero le tre oggetto del compromesso-preliminare e
l’altra che residua, essendo di tali beni la società fallita ancora
proprietaria.

Per quanto riguarda il terzo interrogativo osserviamo che i
referenti dell’amministratore devono essere nominati dall’assemblea di
condominio.