Il cortile di un edificio condominiale antico non può mai essere destinato esclusivamente al parcheggio delle autovetture dei singoli condomini!

Il cortile di un edificio condominiale antico (nella specie ottocentesco), in quanto bene non destinato primariamente al posteggio, può assumere anche una tale funzione solo qualora si sia verificato che essa – benché non esclusa in astratto – risulti compatibile con la funzione primaria del bene medesimo, che è quella di dare aria, luce ed accesso alle unità immobiliari che vi si affacciano.

Lo ha deciso il Tribunale di Foggia, rigettando la richiesta giudiziaria ,inoltrata da un singolo condomino, residente in un antico edificio ubicato in via Arpi, ovvero nel “cuore” della “vecchia Foggia”, con la quale aveva impugnato, per vizio di nullità, la deliberazione condominiale, adottata con legittima maggioranza dall’assemblea, nella quale si era stabilito che “il cortile è luogo adibito esclusivamente per parcheggio momentaneo per il carico e lo scarico delle merci, e che è vietato il parcheggio di qualunque tipo in quanto è anche zona di manovra per i proprietari dei garages che su di esso affacciano “.

Il condomino dissenziente si era rivolto al Tribunale sostenendo, di contro, la tesi della impossibilità di vietare, se non previa l’ unanimità del consenso di tutti i condomini, la funzione di “posteggio per auto” del “cortile condominiale” , anche se “ottocentesco”, in quanto lo stesso rappresenta un “bene comune” del quale non può vietarsi il godimento ai singoli condomini.

Ma il Tribunale di Foggia, aderendo ad un recente orientamento della giurisprudenza di merito sull’argomento, non ha inteso aderire alla tesi del condomino/ricorrente , affermando in sentenza che “.posto che il cortile ha la funzione primaria di dar aria e luce alle unità immobiliari che in esso si affacciano, nel caso in esame non si è avuto un illegittima limitazione di una facoltà del singolo condomino, stante che il divieto posto, appunto, in definitiva, non incide sulla destinazione ordinaria della cosa comune. Pur vero che le moderne esigenze hanno portato la Suprema Corte di Cassazione a ritenere che anche la funzione del posteggio debba reputarsi, in qualche misura tipica (Cass. Civ. , 18 aprile 2002, n. 5626), tuttavia, non va dimenticato che, nella specie, trattasi della corte di un palazzo ottocentesco (punto non controverso), strutturata, per dimensioni e conformazione, in relazione ad esigenze affatto diverse. Ciò implica la necessità di verificare, in concreto, che l’eventuale uso a parcheggio, pur non escluso in astratto, risulti compatibile con la funzione primaria del bene, che è quella di dare aria luce ed accesso alle unità immobiliari che vi si affacciano.” ( in tal senso vedasi anche Corte appello Catania, sez. II, 21 ottobre 2009)

Per il magistrato dauno , in sostanza, ” ..il cortile, in un simile caso, in quanto bene non destinato primariamente al posteggio, potrebbe assumere anche una tale funzione (Cass. 26 ottobre 2000, n. 2255); ma a condizione che il detto uso risulti concretamente praticabile. La delibera impugnata ha , invece, ritenuto che solo il posteggio momentaneo per il carico e lo scarico delle merci fosse tollerato dalla logistica dei luoghi. Questo è il punto: il condomino dissenziente avrebbe dovuto, nel merito, addurre e provare che il cortile, per la sua conformazione e le sue dimensioni, avrebbe consentito un uso diverso e più intenso a scopo di posteggio (Cass. 21 gennaio 2009, n. 1547); detta prospettazione, ovviamente, non è stata neppure posta in giudizio ed è , quindi, non valutabile dal Giudicante”.

Il Tribunale di Foggia ha, infine, evidenziato in pronuncia l’importanza del principio della tutela giuridica del “valore storico” del cortile , che rischierebbe di essere “deturpato” da un eventuale autorizzazione al “posteggio selvaggio” ed a tempo indeterminato delle autovetture in quello spazio così significativo per la città e l’intera collettività!