Invertita la regola delle garanzie: l’ipoteca iscritta dalla banca prevale sul credito del promissario acquirente
Con la Sentenza 21045 del primo ottobre 2009 la Cassazione afferma
un principio, che segna una netta inversione di tendenza rispetto
all’orientamento consolidato in tema di tutela degli acquirenti di
immobili a seguito della dichiarazione di fallimento della Società
costruttrice.
La Corte afferma che: “…il
privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi
dell’articolo 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente
conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai
sensi dell’articolo 2645 bis c.c. siccome subordinato ad una
particolare forma di pubblicita’ costitutiva (come previsto dall’ultima
parte dell’articolo 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di
prevalenza del privilegio sull’ipoteca, sancita, se non diversamente
disposto, dell’articolo 2748 c.c., comma 2, e soggiace agli ordinari
principi in tema di pubblicita’ degli atti.
Ne consegue
che, nel caso in cui il curatore del fallimento della societa’
costruttrice dell’immobile scelga (come nella specie) lo scioglimento
del contratto preliminare (ai sensi della L.F., articolo 72), il
conseguente credito del promissario acquirente (nella specie, per la
restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del
contratto preliminare), benche’ assistito da privilegio speciale, deve
essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a
quello dell’istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione
del contratto preliminare, abbia iscritto sull’immobile stesso ipoteca
a garanzia del finanziamento concesso alla societa’ costruttrice…”.
La Suprema Corte motiva tale scelta di orientamento sostenendo:
promissario, nel momento in cui stipula il preliminare ha contezza
dell’esistenza dell’iscrizione ipotecaria sul bene che va ad
acquistare; diversamente, il creditore (nel caso nostro il
finanziatore) che abbia sin dall’inizio dell’operazione iscritto
ipoteca a garanzia del suo credito sul medesimo immobile finirebbe
(seguendo l’opposta tesi) con il vedere il suo credito posposto
rispetto ad una serie indefinita ed indefinibile di crediti di
promissari acquirenti (muniti di crediti privilegiati) susseguitisi nel
commercio dello stesso bene.. Il
proprietario di un immobile gravato da ipoteca potrebbe, infatti,
agevolmente sottrarre il bene alla garanzia del propri o creditore,
simulando un preliminare di compravendita con un soggetto compiacente,
dichiarando d i aver ricevuto l’intero corrispettivo e poi risolvendo
il contratto, in quanto in sede di esecuzione forzata il credito del
promissario acquirente per la restituzione del prezzo versato sarebbe
collocato con grado porzione rispetto a quello ipotecario del
creditore, che rimarrebbe pertanto insoddisfatto”.
