Ipoteca “nascosta”, l’acquisto della casa potrebbe saltare
Rifiuta di firmare il rogito ma ottiene ugualmente, per ordine del giudice, la casa che si rivelò gravata da un’ipoteca. E il merito è degli assegni circolari, già intestati e pronti per il saldo, che il promissario acquirente esibisce il giorno stabilito per la stipula (poi non avvenuta): i titoli provano la sua volontà di concludere la compravendita, mentre risulta inadempiente il promittente venditore che non ha liberato l’immobile dalla trascrizione. È quanto emerge dalla sentenza 228/10 della Cassazione.
Il caso
E’ giusto trasferire al promissario acquirente, in base all’articolo articolo 2932 Cc (“Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto”), la proprietà dell’immobile al prezzo pattuito in sede di preliminare. Perché? La notizia che l’immobile fosse gravato dall’ipoteca arriva dopo il primo accordo fra le parti, che rinviano la stipula definitiva di trenta giorni rispetto al termine fissato. Ma il documento fornito al notaio dal promittente venditore non vale a cancellare la trascrizione, avvenuta solo dopo il recesso di quest’ultimo. Legittimo il “no” alla stipula opposto dalla controparte: è lo stesso professionista che doveva rogare l’atto a confermare che il cliente avesse in tasca gli assegni necessari per il saldo. E non c’è prova che la mancata cancellazione dell’ipoteca fosse imputabile al notaio. La Suprema corte non fa sconti: l’esistenza di una trascrizione pregiudizievole sull’immobile condiziona di per sé la commerciabilità del bene e, dunque, il suo prezzo di mercato. Né il fatto che il promissario acquirente, per motivi professionali, fosse esperto di questioni immobiliari vale ad alleggerire la posizione della controparte inadempiente.
