La cedolare si sceglie con l’acconto

Per i contratti in corso al 7 aprile 2011 (cioè quasi tutti) la scadenza dell’opzione per la cedolare sugli affitti coincide con la presentazione del modello Unico 2012 per il 2011. In ogni caso, occorrerà pagare gli acconti della cedolare alle scadenze di legge. L’opzione vale per l’annualità contrattuale in corso e per quelle successive, salvo revoca.

È questo uno dei temi caldi del Forum online abbinato alla Guida pratica «La cedolare sugli affitti», pubblicata con il Sole 24 Ore di ieri e di lunedì, e da oggi disponibile online. La maggior parte dei quesiti, insomma, punta sul regime transitorio, che riguarda moltissimi dei 2,7 milioni di abitazioni locate da persone fisiche.

Si ipotizzi che al 7 aprile è in corso un contratto con scadenza, ad esempio, giugno 2012, per il quale il pagamento dell’imposta di registro annuale scade a giugno 2011. Se si vuole scegliere il regime alternativo all’Irpef già con riferimento all’annualità in corso al 7 aprile, sarà sufficiente versare gli acconti della cedolare e poi manifestare l’opzione nel modello Unico 2012. Nulla sarà dovuto in sede di pagamento annuale dell’imposta di registro, in scadenza nel giugno prossimo. Non occorrerà neppure manifestare alcuna scelta, in occasione di tale scadenza, né presentare il modello 69, poiché l’opzione che dovrà essere espressa nell’Unico 2012 copre l’intero periodo residuo di durata del contratto (punto 2.1 del provvedimento direttoriale del 7 aprile scorso). Ne deriva che, nella situazione ipotizzata, tutti canoni maturati nel periodo d’imposta 2011 saranno assoggettati all’imposizione sostitutiva.

Diversa è la situazione per i contratti che, dopo il 7 aprile, sono oggetto di proroga (questo termine, peraltro, è ancora in attesa di definizione da parte delle Entrate, che sembrano orientate a considerare proroga anche i rinnovi dopo la prima scadenza di 4 o 3 anni). In tale fattispecie, occorrerà effettuare una nuova opzione al momento della proroga.

Immaginiamo, dunque, un contratto in corso al 7 aprile, in scadenza alla fine di luglio, prorogato di altri quattro anni a partire da agosto 2011. In questo caso, il periodo d’imposta 2011 deve essere idealmente suddiviso in due parti: da gennaio a luglio, inclusi nel contratto originario, e da agosto a dicembre, rientranti nella proroga. Con riferimento alla prima parte, il locatore potrà esprimere la scelta per la cedolare in Unico 2012. Quanto alla seconda parte di anno, si ricade nella situazione descritta nel punto 1.3.2 del medesimo provvedimento. Ne deriva che l’opzione dovrà essere esercitata in sede di registrazione della proroga del contratto, con il modello 69.