La convocazione dell’assemblea condominiale

La convocazione è l’atto col quale i condomini vengono invitati dall’amministratore (ancorché dimissionario) a partecipare all’assemblea. L’assemblea può essere ordinaria e straordinaria. L’assemblea ordinaria
dev’essere convocata una volta l’anno per deliberare in merito alla
conferma dell’amministratore ed all’eventuale compenso, per approvare
il bilancio preventivo e la ripartizione delle spese fra i condomini,
per approvare il rendiconto annuale dell’amministratore nonché
l’impiego del residuo attivo della gestione, per deliberare, infine,
sulle eventuali opere di manutenzione straordinaria. Quanto all’assemblea straordinaria,
questa può essere convocata dall’amministratore quando ne ravvisi la
necessità, o quando ne è richiesto da almeno due condomini che
rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente
dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere
direttamente alla convocazione.

In mancanza di amministratore, l’assemblea
tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa
di ciascun condomino o di un suo rappresentante munito di procura
notarile, i cui estremi è opportuno specificare nell’avviso di
convocazione.

L’avviso di convocazione, che in aggiunta alla data, all’ora e al luogo di riunione deve contenere anche l’indicazione dell’ordine del giorno (ossia degli argomenti sui quali i condomini saranno chiamati a deliberare), deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della
data fissata per l’adunanza. Questo termine, previsto dal terzo comma
dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione e transitorie del codice
civile, si calcola a ritroso, partendo dal giorno immediatamente
precedente a quello della riunione, e si riferisce a giorni cosiddetti
non liberi prima dell’assemblea, ossia a giorni che non devono
trascorrere integralmente fra quello di ricevimento dell’avviso e
quello in cui si terrà l’assemblea: così, se l’assemblea è stata
fissata per il giorno 25, l’avviso dev’essere stato recapitato entro il
20. Il mancato rispetto del termine comporta l’annullabilità delle delibere eventualmente adottate.
A
meno che un regolamento contrattuale (ossia approvato o accettato da
tutti i condomini) non preveda come obbligatoria l’adozione di una
certa forma (di regola lettera raccomandata con avviso di ricevimento),
la comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea può essere data con qualsiasi forma idonea
al raggiungimento dello scopo: per esempio anche per telefono; la
mancata adozione della forma scritta, però, in caso di contestazione,
può rendere difficile provare che gli interessati erano stati messi al
corrente della riunione, e che era stato rispettato il termine di
cinque giorni; preferibile, pertanto, la forma scritta, magari facendo
apporre dai condomini, in calce ad un unico avviso, una firma “Per
ricevuto avviso di convocazione dell’assemblea del…”, preceduta dalla
data in cui si è preso visione della comunicazione.