Locazioni: Il comproprietario può pretendere dal conduttore la quota di sua spettanza del canone di locazione

Con la sentenza n. 11136 del 04/07/2012 le Sezioni Unite della Cassazione hanno definitivamente risolto una “querelle” che per anni ha diviso la giurisprudenza di merito, oscillante tra orientamenti contrastanti, nessuno dei quali pienamente condivisibile da un punto di vista della tutela dei diritti e delle posizioni giuridiche coinvolte.

Il caso: una signora, in qualità di comproprietaria nella misura del 50% di un appartamento concesso in locazione dall’altra comproprietaria, conveniva avanti al Tribunale il conduttore, in contraddittorio  con la locatrice, per sentire accertare il suo diritto di ricevere la metà del canone di locazione, con conseguente condanna dello stesso conduttore a corrisponderle tale quota a far data dalla domanda giudiziale.
Mentre la sentenza di primo grado accoglieva la domanda sulla base di un interpretazione estensiva dell’art. 1705 c.c comma 2 in materia di mandato senza rappresentanza, la Corte di Appello,  ritenendo applicabile al caso di specie non la disciplina del mandato ma quella della gestione di affari nel presunto interesse comune, fondata sulla disciplina interna della comunione, alla quale il terzo conduttore doveva ritenersi estraneo, riformava la sentenza del tribunale, con conseguente rigetto delle istanze svolte dalla comproprietaria.

Sottoposta la questione all’esame delle Sezioni Unite della Suprema Corte, queste, all’esito di una lunga e articolata disquisizione sulle diverse norme astrattamente applicabili alla fattispecie de quo, hanno affermato il seguente principio di diritto: “La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all’art. 2032 c.c sicchè, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l’operato del gestore e ai sensi dell’art. 1705 c.c comma 2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 c.c., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa“.

Già in precedenza la Corte, con riguardo ad un fabbricato appartenente per porzioni distinte a due proprietari, aveva avuto modo di precisare “che il comportamento dell’uno consistente nel concedere in locazione l’intero immobile e nel provvedere a riscuoterne il canone, è qualificabile come negotiorum gestio di tipo rappresentativo, ex art. 2028 c.c, fino a quando il secondo non manifesti, in forma espressa o tacita, il divieto a che altri si ingerisca nei propri affari: in tal ultimo caso, ove intervenga il divieto, al secondo proprietario, divenuto locatore e creditore del canone, deve riconoscersi il diritto di ottenere direttamente dal locatario il pagamento della quota di canone, tenendo conto che fra più creditori di una prestazione divisibile non si presume il vincolo di solidarietà.