Mancano posti auto? Il diritto d’uso può costare quanto la proprietà

Non è sindacabile la valutazione del diritto reale d’uso di un parcheggio. Se ci sono posti d’auto, il prezzo del diritto d’uso può anche essere uguale a quello della proprietà. E’ quanto emerge da una recente sentenza della seconda sezione civile della Corte di Cassazione che con sentenza n. 1214/2012, ha ritenuto legittimo il prezzo stabilito dai giudici di merito per ottenere il diritto d’uso di posti auto. Se c’è una carenza di posti auto, il prezzo così alto si giustifica dalla scarsità del bene o servizio nel mercato. Nella fattispecie due condomii, avevano agito contro la società costruttrice di un vasto complesso condominiale, per chiedere il riconoscimento del diritto di proprietà o del diritto reale d’uso sulla porzione di immobile adibita a parcheggio. Nella domanda i condomini esponevano che la società aveva trattenuto per sè la proprietà dell’area adibita a parcheggio nel fabbricato, nel quale avevano acquistato un alloggio. La società resisteva e il Tribunale riconosceva agli attori, previo pagamento del prezzo, circa 23 mila euro, la proprietà di un posto macchina. L’appello della società veniva parzialmente accolto dalla Corte d’appello che riconosceva agli attori, un solo un diritto reale d’uso su di uno spazio del parcheggio ricavato nel piano interrato del condominio, ma rigettava l’appello incidentale sulla quantificazione del prezzo che per il diritto d’uso rimaneva fermo a 23 mila euro. Il caso finiva in Cassazione dove la parte attrice sosteneva l’eccessiva valutazione della corte di merito in relazione al diritto reale d’uso ingiustificatamente più alta rispetto al valore dato per la proprietà. In particolare, aveva lamentato la carenza di motivazione in ordine al mancato ricorso a “mercuriali di riferimento” o al valore per metro quadrato o al prezzo di vendita per analoghi posti macchina, sebbene fosse stata fornita prova documentale. Rilevava, infine, che il valore del diritto reale d’uso dovrebbe essere minore rispetto al valore della proprietà. Il ricorso è stato rigettato in parte perchè la Corte ha rilevato la violazione del principio di autosufficienza del ricorso: la domanda – scrive – “è palesemente inammissibile nella parte in cui invoca il riesame di documenti senza riportarne in ricorso, per intero e testualmente, il contenuto, così violando il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione”. Per il resto – continuano gli Ermellini “La Corte d’appello ha fornito motivazione congrua, logica ed esauriente del costo del bene, poichè ha fissato il prezzo “in linea con i valori di mercato”; ha evidenziato la “devastante carenza di posti auto” nella zona; ha fatto riferimento ad altra causa specificamente indicata. Da ultimo la Corte ha disatteso, con valutazione che, ancora una volta, è insindacabile in questa sede, perchè adeguatamente motivata con riferimento alla situazione specifica, la tesi della apprezzabile differenza tra valore della proprietà e del diritto reale d’uso, vera utilità il cui “risultato pratico” sarebbe vero obbiettivo di eventuali acquirenti di un bene siffatto. Alla luce della rilevata mancanza di alternative soluzioni al problema parcheggio in quella specifica zona, la valutazione non è censurabile”.