Mediazione immobiliare:sì alla provvigione anche se le parti modificano il contratto

(Cassazione Civile, Sezione 3, sentenza n. 2273 del 2/11/2010)

Negli ultimi anni, il mercato degli immobili ha assistito alla crescita esponenziale delle società di intermediazione immobiliare (volgarmente agenzie immobiliari), divenute ormai il mezzo più veloce e sicuro per fare affari con il mattone. La naturale conseguenza, confermata dal numero sempre crescente di casi sottoposti all’attenzione del nostro studio legale, è l’aumento delle liti aventi ad oggetto i compensi previsti nel contratto sottoscritto tra il venditore ed il mediatore, ossia il contratto di intermediazione immobiliare. L’attività del mediatore consiste nel mettere in contatto l’offerta con la domanda, “intercedendo” tra il venditore e l’acquirente e cercando di conseguire l’obiettivo previsto: solo a seguito del raggiungimento di tale obiettivo si sostanzierà il diritto al compenso del mediatore (artt. 1754 e 1755 c.c.). Risulta di palmare evidenza, pertanto, quanto sia importante per il venditore avere la consapevolezza di qual è l’obiettivo che deve conseguire il mediatore per ottenere il diritto al compenso. Il tema del diritto al compenso è affrontato della sentenza n. 22273 del 2010, emessa della terza Sezione Civile della Corte di Cassazione qui in commento.  Nella fattispecie, il venditore di un immobile aveva esperito il ricorso in Cassazione avverso un sentenza di secondo grado che lo condannava a pagare il compenso al mediatore, in un caso in cui l’immobile era stato venduto all’acquirente presentatogli dal mediatore, ma con un contratto diverso dal preliminare sottoscritto grazie all’agenzia immobiliare.  Nel motivare la sua decisione, la Cassazione ha ricordato che il contratto di intermediazione prevede una provvigione per il mediatore a seguito della conclusione dell’affare che, avuto riguardo all’indole del contratto, ben può essere individuato dalle parti nella stipula di un preliminare, senza tener conto del successivo contegno contrattuale delle parti.  I giudici della Suprema Corte hanno quindi affermato che il mediatore ha diritto alla provvigione in tutti i casi in cui le parti, grazie alla sua attività, hanno concluso un affare, a nulla rilevando che, successivamente, le parti stesse hanno deciso di modificare i termini dell’accordo già sottoscritto, approdando ad un contratto di compravendita definitivo diverso da quello che sarebbe disceso dall’iniziale contratto preliminare. La sentenza, in perfetta coerenza con la giurisprudenza della Corte di Cassazione in tema di provvigione del mediatore, offre un chiaro monito alle parti di quanto sia importante prestare attenzione non solo alle clausole del contratto di compravendita ma anche a quelle del contratto di mediazione sottoscritto con l’agenzia immobiliare che, troppo spesso, viene ignorato.