Multiproprietà, preliminare nullo senza l’indicazione della quota di comproprietà dell’immobile

Se per legge il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi
essenziali del futuro contratto definitivo sembra naturale affermare
che, se ha ad oggetto una quota di multiproprietà di un immobile, deve
contenere anche l’indicazione della stessa nella sua effettiva misura o
i criteri per la sua determinazione millesimale: tali elementi incidono
sulla determinatezza o determinabilità dell’oggetto del contratto. In
mancanza, dunque, il preliminare è nullo ai sensi dell’articolo 1346
del Codice civile. Per questi motivi la Cassazione con la sentenza
6352/10 ha accolto il ricorso di un uomo diretto a far accertare
l’invalidità del preliminare da lui stipulato, relativo ad una quota in
multiproprietà di un appartamento in un complesso residenziale, per
l’indeterminatezza dell’oggetto del contratto di acquisto. In pratica,
il ricorrente ha sostenuto – contrariamente a quanto affermato dai
giudici di merito – che la proposta di contratto per cui è causa non
aveva ad oggetto l’intera unità abitativa ma solo una semplice quota
ideale della stessa. L’indicazione della effettiva misura della quota
di comproprietà, però, non risultava dal preliminare come pure non
risultavano i criteri per la sua determinazione millesimale: ciò, in
sostanza, rendeva di fatto impossibile definire quantitativamente
l’oggetto del contratto per cui scattava la nullità. Tesi condivisa in
pieno dalla Suprema corte che, nel ribaltare il verdetto d’appello, ha
rinviato la causa per un nuovo esame su questo decisivo aspetto.