Nuda proprietà per comprare con lo sconto del 50%. Ma per usare la casa attese fino a 15 anni

È un acquisto con sconto, ma per chi non ha fretta. Si può comprare una casa con una riduzione del prezzo che va dal 25% fino a picchi del 40-50% rispetto alle quotazioni di mercato, ma non bisogna avere necessità di disporne subito, o anche nel breve termine. In media ci vorranno circa quindici anni per averne l’uso. È la nuda proprietà.

È una forma di investimento immobiliare poco noto in Italia : circa 32.300 operazioni nel 2009 (Lombardia al primo posto con 5.370 transazioni) , in calo dalle 43.380 del 2000 (dati agenzia del Territorio), ma molto diffuso all’estero soprattutto in Francia, paese dove questa formula di vendita è agevolata dallo Stato che ne ha colto la valenza sociale per la sempre più ampia fascia della terza età.

Tutto nasce dalla possibilità, riconosciuta dal nostro Codice Civile (art. da 978 a 1020), di spezzare in due la proprietà: da una parte l’usufrutto, il diritto di utilizzare la casa fino a che si è in vita, dall’altra la nuda proprietà, la proprietà senza il diritto di utilizzo. Alla morte dell’usufruttuario la nuda proprietà e l’usufrutto si riuniscono e si ricompone la piena proprietà.

Quello che si va a fare con la nuda proprietà è un contratto aleatorio, in cui venditore e compratore fanno una scommessa sul numero di anni che restano da vivere. Più il venditore è giovane, più alto è lo sconto (resterà a lungo a vivere nella casa), più è anziano, minore sarà il risparmio. E questo è l’aspetto più delicato della faccenda, quello che fa scattare le maggiori resistenze: nessuno ama vedersi nei panni di un avvoltoio appollaiato sul capezzale del venditore. Soprattutto se si considera che chi vende di solito ha in media intorno ai 70 anni e chi compra ne ha tra i 40 e i 50 (vedi questionario Fimma, realizzato su Milano e provincia per il Sole24ore.com). In verità ci sono vantaggi economici, fiscali e sociali per tutti, più qualche incognita e alcuni rischi (vedi articolo). In assoluto è sconsigliato il fai-da-te.

Nella stima del valore della nuda proprietà, rispetto al valore di mercato dell’immobile, entrano infatti numerosi fattori (età del venditore, sesso, stato di salute, aspettative di vita, numero di persone che si riservano il diritto di usufrutto, etc) che comportano calcoli attuariali e statistici non alla portata di tutti. Un operatore inoltre può più facilmente incrociare domanda e offerta (soprattutto la prima è molto rarefatta) in una fetta di mercato ancora modesta, ma con potenzialità ampie considerato l’invecchiamento della popolazione italiana da un lato e, dall’altro, la disponibilità, in questo segmento, di case di pregio e d’epoca. Qualcosa però si sta muovendo:Tecnocasa per esempio contava nel suo portafoglio, lo scorso maggio, 400 immobili in nuda proprietà mentre a Torino è nata Viager, la prima agenzia immobiliare specializzata in intermediazioni di nuda proprietà (vedi articolo). Quello che manca in Italia per lanciare il mercato della nuda proprietà è, secondo Paolo Buzzonetti, amministratore delegato di Euvis-Finanza per la terza età, la presenza di investitori istituzionali, fondi immobiliari, Sicav, che operino su larga scala rendendo il mercato più trasparente grazie a una maggiore concorrenza. Servirebbe anche, prosegue Buzzonetti, una maggiore attenzione da parte del sistema creditizio che potrebbe studiare e offrire formule di finanziamento ad hoc per chi acquista la nuda proprietà. Vedremo, forse qualcosa inizia a muoversi.