Piano di calpestio cortile condominiale, cassazione su spese di manutenzione

Come ripartire le spese degli interventi di manutenzione del piano di calpestio del cortile condominiale che funge da copertura ai locali posti all’interrato? Un nuovo chiarimento su tale questione arriva da una sentenza della Corte di Cassazione, la n. 10858/2010 della Seconda Sezione Civile, depositata il 5 maggio 2010. La sentenza si è espressa in merito all’opposizione di un condomino a una deliberazione dell’assemblea condominiale che, a maggioranza, decideva di applicare l’articolo 1126 del codice civile in relazione alle spese di manutenzione del cortile condominiale. Il citato articolo stabilisce che, nel caso in cui si consideri il cortile che funge da copertura a locali sottostanti alla stregua di un lastrico solare, la spesa di manutenzione va ripartita per 1/3 a carico di colui o coloro che ne hanno l’uso e i rimanenti 2/3 a carico di colui o coloro ai quali il lastrico serve da copertura. Secondo la Corte di Cassazione, nel caso di lavori di manutenzione del piano di calpestio del cortile condominiale che funge anche da copertura per le unità immobiliari sottostanti, il condominio deve deliberare la ripartizione delle relative spese “facendo applicazione analogica dell’art. 1125 c.c. e tenendo conto della natura delle singole opere necessarie per la riparazione del cortile condominiale”. L’articolo del codice civile citato nella sentenza prevede la divisione della spesa in parti uguali tra i proprietari delle unità immobiliari l’uno all’altro sovrastanti, qualora si consideri il cortile che funge da copertura alla stregua di un solaio o di un soffitto. La Suprema Corte quindi, prendendo le distanze da un suo precedente pronunciamento (la sentenza n. 11283 del 10 novembre 1998), con la sentenza n. 10858/2010 ha affermato che “sussistono, invece, le condizioni per una applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”. La Corte di Cassazione ha inoltre sottolineato che, mentre del lastrico solare di proprietà (o di utilizzazione) esclusiva si fa un uso particolare, esclusivo, del piano di calpestio del cortile condominiale si fa un’utilizzazione tipica, cioè quella di consentire il transito e l’accesso all’edificio condominiale. Ricordiamo che la Cassazione più volte si è espessa sul punto e il pronunciamento non è sempre stato coerente, pertanto sarebbe preferibile verificare l’orientamento prevalente del Tribunale di compenza