Preliminare di vendita risolto se al box auto manca l’agibilità per l’inerzia del Comune: la caparra va restituita

«Pronta consegna»? Meglio vedere le carte, prima.
Il box auto oggetto del preliminare di compravendita, in effetti, è
nuovo di zecca. Ma il giorno del contratto definitivo manca il
certificato di agibilità: caparra restituita, più interessi, al
promissario acquirente che ottiene la risoluzione del primo (e unico)
negozio stipulato. E ciò anche se all’atto della promessa di vendita si
era pattuito un trasferimento dell’immobile «allo stato attuale» e in
sede di rogito il notaio prefigura un imminente rilascio del titolo,
cosa – tempo dopo – avvenuta. Lo precisa la sentenza 25040/09 della
Cassazione.

Il caso
Ha un bel dire il promittente
venditore: il box auto è costruito in conformità alla concessione e
alle norme igienico-sanitarie tanto che alla stipula finale, poi
saltata, il notaio ipotizzava l’imminente arrivo del certificato. Il
ritardo di venti mesi nel rilascio, protesta la parte contrattuale
“incriminata”, è dovuto all’inerzia del Comune. Questo, però, non la
salva dal grave inadempimento contrattuale. Il promissario acquirente
punta all’acquisto dell’immobile perché il bene dovrà svolgere una
funzione economica e sociale soddisfacendo i bisogni di chi investe:
chi compra, insomma, ha diritto al pieno godimento e alla
commerciabilità del cespite. Le lungaggini burocratiche dell’ente non
contano: è chi promette di vendere a doversi attivare in tempo utile
per il rilascio della documentazione. Il riferimento alla condizione
«di fatto e di diritto» dell’immobile contenuto nel preliminare non
esonera il venditore dalla responsabilità: è solo una clausola di
stile, non vale a “coprire” la mancanza della certificazione; a partire
dal momento della diffida ad adempiere il promissario acquirente è
pienamente legittimato a rifiutarsi di firmare il contratto definitivo:
il venditore cerca di consegnarli un bene diverso da quello oggetto del
negozio preliminare.