Quando il sottotetto è parte comune dell’immobile

Con l’ordinanza n. 12840/2012 la Cassazione ha avuto modo ribadire l’indirizzo secondo cui in presenza di un sottotetto all’interno di un edificio condominiale, in assenza di indicazioni in relazione al regime proprietario dello stesso ricavabili dal titolo di proprietà, deve ritenersi che esso non rientri nel novero delle parti comuni dell’edificio indicate nell’art. 1117 c.c., con l’ulteriore conseguenza che soltanto qualora nel corso del giudizio sia data prova del fatto che il sottotetto, anche per le sue caratteristiche strutturali, sia stato oggettivamente destinato all’uso comune.

La vicenda che ha dato origine alla pronuncia ha visto contrapporsi il titolare di uno degli appartamenti siti nell’edificio il quale, in precedenza, risultava proprietario anche di altro appartamento; tale secondo appartamento era poi stato oggetto di pignoramento da parte di un creditore e sottoposto a procedura di vendita coattiva.

Il cessionario del bene si affermava quindi proprietario di un appartamento (quello oggetto dell’esecuzione forzata) e del connesso sottotetto.

Agiva in giudizio il precedente proprietario espropriato al fine di far accertare la natura condominiale del sottotetto.

In entrambi i gradi di giudizio di merito risultava soccombente l’attore, il quale giungeva alla proposizione del ricorso per cassazione. Ricorso che, tuttavia, nel confermare – come visto – la statuizione dei giudici di merito – ricorda che il giudice di primo grado aveva univocamente accertato che l’immobile oggetto dell’aggiudicazione in seno alla procedura esecutiva si estendesse anche all’annesso sovrastante sottotetto non abitabile e che anche in sede di c.t.u. era emersa l’esistenza di un collegamento diretto tra l’appartamento ed il sottotetto tramite scala interna, senza che ad esso potesse accedersi attraverso altro ingresso.

Sulla base di tali risultanze di fatto, risultava dunque conseguente ritenere che le caratteristiche strutturali fossero tali da escludere che il sottotetto fosse adibito ad uso comune e pertanto, poiché il sottotetto non rientra fra i beni comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., ritenere infondata la domanda proposta.