Ricostruzione dell’edificio condominiale: si applica la regola dell’accessione
Con la sentenza in commento, la Corte di Cassazione si occupa degli effetti giuridici connessi al perimento e alla ricostruzione dell’intero edificio condominiale, con particolare riferimento all’ipotesi del condominio gravemente danneggiato da un terremoto.
Cosa succede in caso di perimento del fabbricato? Il condominio si estingue? E ancora: quali sono le conseguenze giuridiche in caso di ricostruzione dell’edificio in modo difforme rispetto alla struttura originaria?
Secondo i giudici di legittimità, nell’ipotesi di perimento di un edificio in condominio, quest’ultimo si estingue, e permane soltanto la comunione sul suolo, con la conseguenza che, in caso di ricostruzione, il nuovo fabbricato diviene di proprietà comune dei condomini originari in proporzione alle singole quote, secondo la disciplina generale dell’accessione.
Se l’edificio viene ricostruito in maniera difforme da quello preesistente, il condominio non rinasce, e quanto edificato costituisce un’opera nuova realizzata su suolo comune e, quindi, da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo, a meno che gli effetti dell’accessione, prima del loro verificarsi, non siano esclusi o modificati in conseguenza di un accordo tra le parti (Cass. civ. n. 3933/89 e n. 1543/99).
Alla luce di tale principio di diritto, dunque, non sembra necessario ricostruire il condominio secondo la struttura originaria, a patto che le unità abitative del nuovo edificio, assegnate in proprietà esclusiva, e i relativi diritti dei singoli sulle parti comuni, rispettino le proporzioni precedentemente esistenti e salvo diversa pattuizione espressa delle parti.
Nel caso specifico preso in esame, la Corte ha ritenuto illegittima la realizzazione di un sottotetto assegnato in proprietà esclusiva, realizzato nel nuovo edificio al posto dell’originaria terrazza comune.
La Corte ha altresì precisato che, in caso di ricostruzione, “la preventiva delibera unanime dei condomini e la sottoscrizione del progetto e delle relative varianti” non può considerarsi accordo idoneo a limitare gli effetti dell’accessione se, come nel caso di specie, uno o più condomini hanno contestano, in sede di variante, le modifiche da apportare al nuovo edificio, ritenendole contrarie ai diritti derivanti dalle originaria quote.
