Vizi occulti dell’immobile acquistato dal costruttore: quali garanzie per l’acquirente?
Domanda
Quali sono le garanzie che il venditore – costruttore è tenuto a dare all’ acquirente di un immobile per vizi occulti dello stesso (per es. fessurazioni sull’intonaco, umidità ascendente)? Quali sono i tempi entro i quali l’acquirente deve denunciare i vizi al venditore?
Risposta
Inquadramento normativo
Art.
1490 cod. civ. – Garanzia per i vizi della cosa venduta Art. 1491 cod.
civ. – Esclusione della garanzia Art. 1492 cod. civ. – Effetti della
garanzia Art. 1493 cod. civ. – Effetti della risoluzione del contratto
Art. 1494 cod. civ. – Risarcimento del danno Art. 1495 cod. civ. –
Termini e condizioni dell’azione.
2.Giurisprudenza
§ Sulla nozione di vizio occulto:
L’art.
1490 c.c. sancisce in via generale l’obbligo del venditore di tenere la
cosa immune da vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o
ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. La disciplina dettata
dal codice civile, individua, altresì, casi in cui il venditore è
sollevato da detto obbligo di garanzia, limitandoli a fattispecie quali
la presenza in tal senso di un accordo tra le parti idoneo ad escludere
o limitare la garanzia medesima – salvo mala fede del venditore – la
conoscenza in capo all’acquirente dei vizi della cosa al momento della
conclusione del contratto, o ancora la facile riconoscibilità dei vizi
medesimi, salvo i casi in cui il venditore dichiari la cosa esente da
vizi. In relazione all’onere della prova, grava, pertanto,
sull’acquirente dimostrare la esistenza di vizi tali da rendere il bene
acquistato inidoneo all’uso cui era destinato, ovvero da comportarne
comunque una apprezzabile diminuzione di valore, mentre incombe sul
venditore l’onere di provare la sussistenza di una causa di esclusione
della garanzia e, quindi, la sussistenza di una volontà del compratore
di voler procedere comunque all’acquisto del bene nello stato in cui si
trova, nella piena consapevolezza dei vizi da cui esso è affetto.
(Nella specie la parziale fondatezza della domanda attorea, e dunque
l’accertamento in ordine alla presenza di vizi occulti sul veicolo
acquistato, tali da renderlo inidoneo all’uso e diminuirne in modo
apprezzabile il valore, in assenza di un patto di esonero a favore
dell’alienante, determina la riduzione del prezzo di acquisto del mezzo
e la riparazione dei vizi a spese del venditore (Trib. Potenza,
23-07-2008).
§ Sulla presunzione di conoscenza dei vizi in capo al venditore:
Ai
fini del risarcimento del danno spettante al compratore per i vizi
della cosa venduta, l’art. 1494 c.c. pone una presunzione a carico del
venditore di conoscenza di detti vizi, anche se occulti, per cui
l’obbligo della garanzia è escluso soltanto se il venditore fornisca la
prova liberatoria di avere ignorato senza sua colpa i vizi medesimi
(Cass. civ. Sez. II, 20-05-1997, n. 4464)
§ Sui
termini, a pena di decadenza e prescrizione, per denunciare i vizi al
venditore e domandare il risarcimento dei danni e, alternativamente, la
risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo di vendita.
Il
compratore, se intende far dichiarare la garanzia cui il venditore è
tenuto, ha l’onere di denunciare l’esistenza dei vizi entro otto
giorni, che decorrono dalla consegna se si tratta di vizi apparenti
(art. 1495, comma 1, c.c.) o dalla scoperta se si tratta di vizi
occulti (art. 1495, comma 1, c.c.) (Trib. Novara Sent., 13-01-2009).
§
Sull’importanza di richiedere un accertamento tecnico preventivo
sull’immobile prima di procedere a qualsiasi eventuale autonoma
riparazione dei vizi:
Il
mancato ricorso alla procedura di cui agli art. 1513 c.c. e 696 e ss.
c.c. (accertamento dei difetti della cosa venduta) non comporta alcuna
preclusione o limitazione circa i mezzi di prova utilizzabili per
dimostrare i difetti della cosa oggetto di vendita, ma solo la
conseguenza che, in caso di contestazione, la prova deve essere
particolarmente rigorosa, cioè tale da generare nel giudice un
convincimento pieno e preciso, senza alcun riguardo alla difficoltà in
cui la parte interessata possa trovarsi per non essersi avvalsa della
facoltà di provocare un accertamento giudiziale preventivo (Cass. civ.
Sez. II, 20-07-1994, n. 6767).
3.Conclusioni
garanzia per i vizi della cosa venduta è disciplinata dagli artt. 1490
e ss. cod. civ. Il compratore ha diritto di chiedere al venditore a sua
scelta la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo di
vendita, salvo in ogni caso il diritto di domandare il risarcimento
degli eventuali danni subiti. La garanzia opera per espressa previsione
del Legislatore (art. 1491 cod. civ.) per i soli vizi che il compratore
non conosceva e che non erano facilmente riconoscibili, vizi c.d.
occulti. Per quelli invece conoscibili con l’uso dell’ordianria
diligenza la garanzia opera solo se il venditore ha dichiarato che la
cosa era immune da vizi, traendo quindi in inganno il compratore.
Il vizio oggetto della garanzia de quo
è quello i) che rende il bene inidoneo all’uso cui è destinato, ovvero
nel nostro caso quello abitativo (in altri termine rfendere impossibile
o lesivo del diritto alla salute abitare l’immobile) oppure ii) che ne
diminuisce in modo apprezzabile il valore, rispetto al prezzo di
vendita pattuito e corrisposto. I vizi descritti dal richiedente,
ovvero le fessurazioni sull’intonaco e l’umidità ascendente, se non
sembrano poter escludere il diritto di abitare l’immobile, appaiono
comunque tali da diminuirne il valore. Tuttavia dubbi vi sono sulla
possibilità di invocarne la mancata conoscenza e conoscibilità. Ci
domandiamo infatti se essi fossero presenti e quindi visibili anche in
sede di sopralluogo nel corso delle trattative precontrattuali oppure
in occasione della consegna dell’immobile dopo la stipula del contratto
definitivo dinanzi al notaio. In ipotesi affermativa per quanto sopra
detto la garanzia per i vizi sarebbe esclusa mentre in caso contrario,
ovvero se i vizi si sono manifestati dopo la consegna o comunque non
erano conosciuti né conoscibili dal compratore allora la garanzia in
teoria è operativa. I vizi però vanno innanzitutto denunciati per
iscritto a mezzo raccomandata a/r al venditore entro 8 giorni dalla
consegna dell’immobile o dalla loro scoperta se si tratta di vizi non
apparenti al momento della consegna, per impedire la decadenza
dall’azione (risoluzione del contratto di vendita/riduzione del prezzo
e risarcimento dei danni) che poi comunque dovrà esperita entro 1 anno
per evitare la prescrizione del diritto che con essa si vuole far
valere.
I vizi devono poi comunque essere provati, qualora il venditore li
disconosca o eccepisca l’inoperatività della garanzia perché ad es. i
vizi erano noti al compratore o da lui facilmente conoscibili al
momentoi della consegna, come accade di solito allorquando sorgono tali
questioni. Si consiglia pertanto dopo aver fatto la denuncia al
venditore di far periziare l’immobile da un tecnico di fiducia, oppure
ancora meglio di richiedere, per il tramite di un legale, al tribunale
competente, prima di procedere a qualsiasi intervento volto ad
eliminare autonomamente i vizi, di disporre un accertamento tecnico
preventivo, in modo da precostituirsi una prova dei vizi, che sarà
decisiva per l’esito dell’eventuale successivo giudizio di merito
contro i venditori per ottenere il ristoro dei pregiudizi subiti.
